"등기부등본은 집의 신분증이자 성적표입니다"
등기부등본은 계약 당일 아침에 뽑은 것이어야 합니다. 어제 본 서류는 의미가 없습니다. 서류를 뽑았다면 딱 세 가지만 확인하세요.
1. [갑구] 현재 집주인이 '진짜'인가?
'갑구'에는 소유권에 관한 내용이 나옵니다.
소유자 일치: 신분증과 등기부상의 이름, 주민번호가 일치하는지 확인하세요.
위험 신호: 최근 1~2년 사이 집주인이 너무 자주 바뀌었거나, '신탁'이라는 단어가 보인다면 일단 멈추세요. 신탁된 집은 집주인이 아니라 신탁회사의 동의가 있어야 계약이 유효합니다.
가압류·가등기: 이 단어가 보인다면 뒤도 돌아보지 말고 나오세요. 집이 경매로 넘어가기 직전이라는 신호입니다.
2. [을구] 내 보증금보다 '선순위'가 있는가?
'을구'는 집을 담보로 빌린 돈(대출)을 보여줍니다.
근저당권 설정: 은행 대출입니다.
[채권최고액(보통 대출금의 120%) + 내 보증금]이 집값의 70~80%를 넘는다면 그 집은 이른바 '깡통전세' 위험이 큽니다.말소되지 않은 권리: 예전에 갚았는데 줄이 안 그어져 있다면, 잔금 치를 때 반드시 '말소 조건'을 계약서에 넣어야 합니다.
3. [표제부] 공부상 용도가 '주택'인가?
맨 앞장 '표제부'를 보세요.
근린생활시설 주의: 분명히 원룸인데 서류상 '근린생활시설(상가)'로 되어 있는 경우가 있습니다. 이런 집은 전세자금대출이 안 될 뿐만 아니라, 나중에 전세보증보험 가입도 거절됩니다.
💡 계약서에 반드시 넣어야 할 '필승 특약'
등기부등본이 깨끗해도 안심은 금물입니다. 계약서를 쓸 때 이 문구를 꼭 넣으세요.
"임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않으며, 이를 위반 시 계약은 무효로 하고 배액 배상한다."
이유: 전입신고의 효력은 '다음 날 0시'부터 생기는데, 집주인이 잔금 날 당일 대출을 받아버리면 내 보증금이 뒷순위로 밀리는 허점을 막기 위함입니다.
핵심 요약
갑구: 실소유주 확인 및 가압류·압류 여부 체크.
을구: 대출(근저당) 금액이 내 보증금과 합쳐서 집값의 80%를 넘는지 체크.
표제부: 용도가 '주택'이 맞는지 확인(상가면 대출/보험 불가).
특약: 잔금 다음 날까지 대출 금지 조항을 반드시 넣기.
다음 편 예고: "휴대폰 잃어버렸을 때? '구글/아이클라우드'로 위치 추적 및 데이터 원격 삭제" 잃어버린 폰 찾는 법부터 내 개인정보를 원격으로 파괴하는 비상대책을 알려드립니다.
혹시 지금 살고 계신 집의 등기부등본을 언제 마지막으로 보셨나요? 대법원 인터넷등기소에서 1,000원이면 열람 가능합니다. 오늘 저녁, 우리 집 '성적표'를 다시 한번 검토해 보세요!